Copropriété
La copropriété est une activité régie par la loi du 10 juillet 1965. D’après l’article 1er de cette loi, la copropriété est définie comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ». Pour résumer, si vous souhaitez savoir si votre bien immobilier doit faire l’objet d’une mise en copropriété ou non, vous devez vérifier que trois conditions sont réunies, à savoir :
- que l’immeuble ou le groupe d’immeubles soit bâti,
- que la propriété de l’immeuble soit répartie entre plusieurs personnes,
- que la répartition de la propriété de l’immeuble ait pour effet de doter chaque propriétaire d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.
Cependant, qu’est ce qu’une partie privative et qu’une quote-part de parties communes ? Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Pour les quotes-parts de parties communes, cela signifie que chaque propriétaire possède une fraction des parties communes. Selon l’article 3, « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. (…) sont réputés parties communes :
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées;
• les locaux des services communs;
• les passages et corridors. »
La mission du Géomètre-Expert consiste donc à définir les parties communes ainsi que les quotes-parts afférentes à chaque copropriétaire en rédigeant un état descriptif de division. En complément de ce document, un plan de l’immeuble, sur lequel figure les lots de copropriété et les parties communes, est réalisé par le Géomètre-Expert. Pour finir, la rédaction d’un règlement de copropriété est impérative.
Mesurage Loi Carrez
A l’occasion de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, il est désormais obligatoire de mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Cette obligation légale étant édictée au bénéfice de l’acquéreur, sa méconnaissance donne à ce dernier la possibilité de faire annuler la vente. En outre, si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut réclamer la restitution d’une partie du prix versé à proportion de l’écart entre superficie réelle et superficie déclarée. Ces nouvelles dispositions légales étants d’ordre public, il ne peut y être dérogé par des stipulations contractuelles contraires.
Division en volume
D’après le professeur Sizaire, la division en volumes est une « technique juridique consistant à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme en dessous du sol naturel, chaque fraction s’inscrivant, respectivement dans l’emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes et des cotes NGF, sans qu’il existe de partie, objet d’une propriété commune entre les différentes fractions ou volumes. ».
Contrairement à la copropriété, la division en volume n’est pas régie par une loi. Elle ne s’applique que par dérogation à la loi régissant la copropriété. Pour résumer, un ensemble complexe dans lequel serait imbriquées des propriétés privatives pourrait déroger au régime de la copropriété à condition qu’il n’existe pas de parties communes aux propriétés privatives et à condition quelles ne soient pas dépendantes l’une de l’autre dans leur fonctionnement.
Cette technique est surtout utilisée dès lors qu’il y a imbrication entre le domaine privé et le domaine public.