Le professeur Sizaire définit la division en volumes comme une « technique juridique consistant à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme au dessous du sol naturel, chaque fraction s’inscrivant, respectivement dans l’emprise de volumes définis géomètriquement, en trois dimensions. »
Pour simplifier, cette technique sert à créer plusieurs volumes appartenant chacun à des propriétaires différents sur une même parcelle cadastrale. Ceci est possible lorsqu’il y a absence de parties communes. En effet, la division en volume ne peut pas être utilisée pour contourner la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
Dans quel cas utiliser cette technique ?
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Ainsi dans les cas présentés ci-dessous, une division en volume est nécessaire :
- Pour faire coexister le domaine public et le domaine privé. En effet, les biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles ( L.3111-1 du CGPPP). Cas concrets : réalisation d’une passerelle entre deux bâtiments s’élevant au dessus d’une route, tunnel du métro se trouvant sous les propriétés privées, …
- Lorsque nous sommes en présence d’un ensemble immobilier complexe sans partie commune. Ces ensembles peuvent être des volumes indépendants lorsque les destinations de ces derniers sont différentes. De plus, ces différents volumes sont d’ailleurs souvent réalisés par différents maîtres d’ouvrage. A l’intérieur de chaque volume, il est possible de réaliser une mise en copropriété. Cas concrets : réalisation d’un centre commercial composé de différentes unités distinctes avec un parking souterrain, un centre commercial et des logements dans les étages.
- Lorsque il existe un chevauchement entre deux immeubles. Ce chevauchement est souvent faible, mais comme la propriété du sol l’emporte sur le reste, il faut séparer ces propriétés. Cas concrets : Souvent dans des lieux denses, une pièce a été construite sur une autre pièce appartenant au voisin. Ce dernier a pu en faire autant. Il y a alors imbrication des constructions.
Comment effectuer une division en volumes ?
Seul le Géomètre-Expert est habilité à définir juridiquement les limites de propriété et donc les limites des différents volumes se trouvant sur une même parcelle.
Par son expertise et ses connaissances topographiques, le Géomètre-Expert pourra définir les limites horizontales et verticales avec précision.
David FÉRET et Alexis HEBBERT
Géomètres-Experts
