Le modificatif de copropriété est régi, tout comme la copropriété initiale, par la loi du 10 juillet 1965. Il est nécessaire de modifier les règlements de copropriété, au fil de l’évolution du bâtiments et des différentes transformations qui lui sont associées, telles que, par exemple :
- la subdivision de lot
- la réunion de lot
- la création d’un lot issu d’anciennes parties communes
- la création de parties communes issues d’un ancien lot
- le changement d’affectation d’un lot
- la scission de copropriété
Pourquoi faire un modificatif de copropriété?
Hormis la scission de copropriété, ces changements permettent aux copropriétaires de lots voulant effectuer une modification d’être en règle vis-à-vis des autres copropriétaires. Effectivement, ces règlements obsolètes peuvent engendrer une répartition des charges inégales entre les copropriétaires et le modificatif de copropriété permet d’ajuster les tantièmes généraux et par conséquence, les tantièmes de charges spéciales (charges d’escalier, charges d’ascenseur, charges pour l’entretien des espaces extérieurs, …). Il sera donc possible de vendre votre lot directement, sans perdre de temps (En effet, un règlement de copropriété ancien ne correspondant pas à la situation réelle de l’immeuble peut bloquer la vente d’un lot de copropriété).
Dans quels cas faire un modificatif de copropriété?
Les modificatifs de copropriété font souvent l’objet d’un vote à l’assemblé générale des copropriétaires, à l’exception de la subdivision ou de la réunion de lot. En effet dans ces deux derniers cas, les copropriétaires peuvent diviser ou réunir leurs lots, dans le cas où ils respectent le règlement de copropriété. L’exemple “type” de subdivision de lots est la création de deux logements à partir d’un seul.
La création d’un lot issu d’anciennes parties communes et réciproquement ainsi que le changement d’affectation d’un lot nécessitent une assemblée générale afin de voter ces changements. Les exemples “types” de ces modifications sont l’annexion d’un palier commun pour agrandir un lot, la transformation d’un grenier en local habitable, la transformation d’un local commercial en habitation, ….
Le cas particulier de la scission de copropriété
La scission de copropriété est un modificatif de copropriété à part entière, puisqu’il permet au copropriétaire(s) d’un bâtiment indépendant de sortir de la copropriété initiale et de dresser deux (ou plus) règlements distincts pour chaque nouvelle entitée. Cependant, une étude de faisabilité doit être effectuée avant d’effectuer le modificatif de copropriété, afin de s’assurer que le détachement d’une partie de la copropriété est possible sans créer d’autres contraintes.
Comment réaliser le modificatif de copropriété?
Afin de régulariser ou de préparer en amont le modificatif de copropriété, le Géomètre-Expert s’assurera de récupérer le règlement de copropriété d’origine ainsi que les modificatifs éventuels de copropriété déjà réalisés ainsi que les plans associés.
Ensuite, il conviendra, sur place, de vérifier que le ou les lot(s) concerné(s) corresponde(nt) à la désignation du règlement et de dresser un plan de l’état existant si les plans fournis sont obselètes ou non-existants.
Une fois la mission finalisée sur le terrain, le Géomètre-Expert dressera un état descriptif de division modificatif ainsi que des plans des différentes situations (ancienne, intermédiaire, nouvelle,…). Le Géomètre-Expert précisera la consistance des modifications et fera un tableau récapitulatif des charges générales et spéciales, afin de bien comprendre les modifications qui ont eu lieu.
Pour toute demande complémentaire, n’hesitez pas à nous contacter afin de vous conseiller.
David FÉRET et Alexis HEBBERT, Géomètres-Experts
